El valor de los inmuebles: ¿Cuál es la tendencia de los precios de las propiedades en 2022?

Comparto el artículo escrito por Mariano García Malbrán, quien es Director Ejecutivo de CAMESI (Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios), Presidente de Keymex Argentina, martillero y corredor público, y que fuera publicado por el periódico PERFIL el pasado 10 de Junio del corriente año.

            En el artículo, se analiza cual fue la evolución de los precios de las propiedades inmuebles. De ello se infiere que durante el año pasado (2021) los precios de las propiedades descendieron 6,4%; a su vez la cantidad de inmuebles que son retasados a la baja es cada vez más mayor. Según datos del portal especializado Reporte Inmobiliario, la caída de los precios de publicación ya alcanza un 34% desde el año 2019.

Haciendo un análisis lo más objetivo posible, basado en datos, parecería que no hay buenas expectativas para el 2022, con una economía que en términos macroeconómicos se muestra estancada con índices pre pandémicos y una inflación que no muestra signos de desaceleración. El acceso a la vivienda de la clase media es prácticamente nulo, por la falta de créditos hipotecarios accesibles y un dólar alto, por lo tanto, la cantidad de transacciones disminuye inevitablemente.  Por otra parte, no hay demasiadas certezas respecto al destino de las variables macroeconómicas, la demanda de inmuebles se encuentra en niveles verdaderamente bajos, con un stock a la venta cada vez mayor. Si nos situamos en el año 2018 cuando se produce el final de los créditos hipotecarios, desde ese momento los precios de las propiedades comenzaron a bajar entre un 35% y 40% en dólares.

Este tipo de mercado (de compradores) genera una oportunidad inmejorable para quienes cuentan con ahorros y buscan invertirlos en forma inmediata en una propiedad. 

Desde hace cuatro años, el mercado inmobiliario está sincerando los precios, ello ocurre por un simple motivo, los inmuebles que están fuera de precio de mercado, NO se venden. Ocurre muchas veces que, con motivo de la dispersión entre los valores de publicación y los valores reales de mercado, los propietarios no saben si están vendiendo barato o no, por lo que será esencial contar con tasaciones de inmobiliarias que cuenten con los estudios pormenorizados de mercado de cada segmento y de acuerdo a su ubicación. Por esta gran brecha, se han cerrado operaciones con bajas en los valores del 25% promedio con respecto al precio de publicación.

Sólo se venden los inmuebles que están ajustados a lo que los compradores hoy están dispuestos a pagar, por ello, hoy sólo venden su inmueble los propietarios decididos a vender.

El ciclo de retracción del mercado inmobiliario podría haber alcanzado el punto más bajo luego de tres años de caída del valor del metro cuadrado. Vemos un 2022 de reacomodamientos, con una cantidad de operaciones que no ha aumentado considerablemente e inclusive en algunos meses fue inferior que al 2021, pero estamos seguros que mejorará a partir del mes de agosto de este año.

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