MODIFICACIONES AL RÉGIMEN DE ALQUILERES -LEY 27.737-

PRINCIPALES REFORMAS INTRODUCIDAS AL RÉGIMEN DE LOCACIONES POR LA LEY 27.737

El pasado 17 de Octubre el Poder Ejecutivo Nacional publicó en el Boletín Oficial la Ley Nº 27.737 que modifica a la Ley de Alquileres (Nº 27.551).

Entre las principales modificaciones introducidas pueden indicarse:

a)    PLAZO MÍNIMO DE LA LOCACIÓN DE INMUEBLES. – ARTICULO 1°

El Artículo 1° sustituye al actual Artículo 1198 del CCyCN

Nueva Redacción

Artículo 1198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1199.

COMENTARIO

La norma delimita su ámbito de aplicación a las locaciones que tienen por objeto inmuebles, mantiene el plazo mínimo legal sin importar el destino del mismo, pudiendo ser habitacional, comercial, industrial. Los plazos mínimos están instituidos a favor del locatario, y tratándose de una norma de orden público, no puede ser derogada por convenio de partes, y son ineficaces las clausulas dispuestas para que el locatario no invoque este beneficio. Todo contrato celebrado por un plazo menor, o sin determinación del mismo, debe ser considerado hecho por el término mínimo de tres años.

b)   AJUSTES- ARTICULO 5º

Nueva Redacción

Artículo 14: Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, estarán exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10° de la Ley N° 23.928 y sus modificatorias. En los contratos de locación de inmuebles con destino a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único, en moneda nacional, y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a seis (6) meses.

A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS)publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) publicado por el Banco Central de la República Argentina.

COMENTARIO

Esta disposición es de orden público y aplicable a todos los destinos locativos, se deroga al respecto la prohibición de indexar de la ley 23.928, empero en este artículo, tal como en la redacción anterior diferencia en el ajuste la locación con fines habitacionales. Fines habitacionales La nueva norma establece que los contratos, se pactarán en pesos y se actualizarán cada seis meses, y que los ajustes deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0, 9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS) publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) publicado por el Banco Central de la República Argentina. Este coeficiente es el denominado Índice “CASA PROPIA”.

¿QUE ES EL ÍNDICE CASA PROPIA?

El índice Casa Propia es un indicador el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat que se utiliza desde 2021 para calcular la actualización de las cuotas de los créditos hipotecarios Casa Propia y Procrear II.

La fórmula tiene en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. Además, incorpora el Coeficiente de Variación Salarial con un aforo igual al 0,9. Es decir que, en lugar de reflejar el promedio de la variación salarial en su totalidad, solo lo hará en un 90%. “Este ajuste será sustancialmente menor que el que surge del ICL y se distancia aún más del IPC, por lo que si bien, los ajustes serán cada seis meses, distanciarán aun más los valores locativos del resto de los precios relativos de la Economía apartándose de la realidad, en el actual contexto inflacionario.”

¿COMO SERÁ EL NUEVO CÁLCULO?

Para calcular el aumento del canon locativo se tendrá que tomar los valores del coeficiente Casa Propia de los últimos seis meses, multiplicarlos entre sí, y a ese resultado, multiplicarlo por el importe del canon locativo vigente.

 c) PUBLICIDAD DE ALQUILERES -ARTICULO 6°-

Nueva Redacción:

Artículo 6°— Incorpórase como artículo 14 bis de la ley 27.551, el que quedará redactado de la siguiente manera:

Artículo 14 bis: Toda publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional, quedando prohibida cualquier publicidad en contravención a la presente ley, al Código Civil y Comercial, a la ley 27.551 y a normas complementarias.

COMENTARIO

Esta norma también es de orden público y es clara al respecto, lo que no amerita comentario alguno.

d)   CAPITULO III – INCENTIVOS

De los Artículos 8° al 11° de la Ley se promueven incentivos fiscales, los mismos deberán ser reglamentados por la AFIP.

Fuente: https://colegiodemartillerosquilmes.com.ar/sobre-la-nueva-ley-de-alquileres-27-737/